中国楼市正迈入存量主导阶段。

根据国家统计局发布的数据，二手房交易占比已从2020年的27%攀升至2025年的46%。到2026年前8个月，这一比例进一步升至52%。相较上半年50.4%的数值，又提高了1.6个百分点。

占比超过一半，意味着住房交易的重心已正式由新建住宅转向二手住宅。

若聚焦核心城市，根据PTI普睿数智的监测，15个典型城市已深度进入存量市场。

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随着中国房地产市场持续调整，交易结构及整体规模正经历显著变化。

过去以新房销售为主的增量模式，正在加速向新房与二手房并存的格局转变。PTI普睿数智云数据显示，2026年前8个月，15个典型城市的二手房成交面积达10099.73万平方米，同比增长8%。与之对比，新房成交面积为5003.25万平方米，同比下滑11%。

在一升一降的背景下，一二手房的总成交量保持稳定。前8个月，这15个城市的一二手房合计成交1.5亿平方米，较2025年同期微增1%。

从市场份额看，今年前8个月，15个典型城市的二手住宅成交占比达到67%，较2025年全年高出5个百分点，相比2024年增加了11个百分点。

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那些房地产开发起步早、推进快的城市，已率先迈入存量交易时代。

上海的存量化程度最深，从2024年到2026年前8个月，二手房成交占比由72%升至81%，是15个城市中唯一一个占比超过八成的城市。

从二手房成交端看，上海市场表现出较强韧性。自2025年11月起，除春节月份外，上海二手房单月成交量已连续9个月维持在2万套以上。

此外，广州、深圳、南京、武汉等城市前8个月的二手房成交均创下近三年同期新高。以武汉为例，其二手房成交面积达到780万平方米，同比增长78%。

二手房成交规模的增长，主要得益于全国范围内推行的“带押过户”、换房个税退税、二手房增值税下调以及公积金支持置换等配套政策。这些措施大幅降低了二手交易成本，打通了置换循环，持续激活存量房源流通，直接推动了二手房交易放量。

与之对应，武汉的二手房成交占比也是15个城市中涨幅最大的。2026年前8个月，武汉二手房占比为66%，较2025年全年增加11个百分点，相比2024年更是增长了28个百分点。

当然也存在例外。深圳是二手房成交占比唯一出现回落的城市，从2025年的68%降至前8个月的65%。重庆则是15个城市中唯一二手房占比未过半的，前8个月为48%，市场仍以新房为主导；但即便未过半，重庆的二手房占比在两年间也提升了10个百分点。

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在存量时代，市场供求关系正在被重新塑造。

自2021年行业调整期以来，新房供应持续收缩，且收缩幅度大于成交。

PTI普睿数智监测数据显示，自2024年起，重点15个城市的新建商品住宅供求比（新增供应面积/成交面积）持续下行，且整体小于1。今年前8个月，供求比仅为0.76，15个城市中有13个低于1。

新房更多是受供应影响而被动收缩。与二手房的关系，一方面存在供给替代的分流效应，另一方面，新房市场承接改善需求，二者将形成由置换驱动的正向循环。

二手流通激活新房改善需求，形成“二手房放量-业主置换-改善新房成交”的正向传导链条。当前新房市场主流为改善型需求，购房者必须出售原有住宅以获取首付和置换资金。二手房流通效率越高，置换链条越通畅，核心城区的改善新房销售表现就越好。

此外，二手房交易活跃，会在一定程度上推动新房不断迭代升级为“好房子”。相比新房，二手房通常具备地段成熟、即买即住、议价空间充足等优势，分流了部分需求，导致远郊刚需新房去化放缓。另一方面，这也刺激企业不断升级迭代产品创新，加大“好房子”供应以吸引刚需回流。

二手房成交占比整体提升至50%以上，典型城市二手房成交占比持续走高，这是城镇化进入中后期、住房存量规模不断扩大后的必然结果。

经过二十年的商品房大规模开发，全国城镇住房短缺时代已经结束。新增刚需规模持续收窄，改善置换成为购房需求主体，市场正经历结构性变革，进入以存量流通为核心的全新发展周期。从供需关系看，二手房与新房形成了置换正向循环和刚需替代分流的双向联动格局，住房总交易量保持平稳。“新房为辅、二手房为主”将成为楼市的长期常态。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。